القدرة على تحمل تكاليف السكن
جدول المحتويات
ملخص
يعتبر ما يقدر بـ54,3٪ من المصريين مثقلين بالتكاليف، حيث تجاوزت متوسطات الإيجارات وأسعار المنازل ما يمكن تحمُّله لهم طبقًا لدخولهم. فتضطر 59,4٪ من الأسر إلى دفع أكثر من 25٪ من دخلها الشهري لاستئجار منزل متوسط السعر (800 جنيه)، في حين أن ما يقرب من نصف الأسر (49,2٪) ليست قادرة على شراء المساكن متوسطة السعر والتي تقدر قيمتها بـ 225,000 جنيه، حيث أنها تتخطى 6,6 أضعاف دخلهم السنوي.
كيف يشكل انعدام القدرة على تحمل تكاليف السكن مشكلة؟
تضطر الأسر الفقيرة إلى أن تنفق الجزء الأكبر من دخلها المنهك بالفعل على السكن، ما يؤدي إلى تآكل ادخاراتها وتقليص فرصها في الترفيه، ثم تآكل قدراتها على الإنفاق على أساسيات الحياة مثل الصحة والتعليم والغذاء.
وحين تكون الدخول غير قادرة على تغطية الإيجارات أو ديون الشراء، تضطر الأسر إلى الانتقال إلى مساكن أقل ملاءمة من التي تسكن فيها، فقد تكون مزدحمة، أو غير آمنة، أو تفتقر إلى وصول مياه الشرب الآمنة إليها، أو إلى صرف صحي محسَّن، أو إلى حيازة آمنة.
كورنيش حى بولاق بالقاهرة | عشرة طوبة
من الذين لا يستطيعون تحمل تكاليف السكن في مصر؟
عمومًا يعتبر صعيد مصر هو الإقليم الأقل قدرة على تحمل تكاليف السكن، حيث تراوحت في محافظاته نسب الأسر غير القادرة على تحمل نفقات شراء أو استئجار منزل متوسط السعر ما بين 55٪ و89٪. تراوحت نسبة انعدام القدرة على تحمل تكاليف السكن في مدن قناة السويس بين 51٪ و97٪، في حين تراوحت نفس النسبة في الدلتا بين 31٪ و91٪. في القاهرة الكبرى، يعتبر متوسط الأسعار والإيجارات بعيدًا عن متناول ما بين 41٪ و67٪ من الأسر، في حين تتمتع المحافظات الحدودية بأقل التكاليف، حيث تتراوح نسبة الأسر غير القادرة على تحمل متوسط الأسعار أو الإيجارات بين صفر و48٪.
عبء الإيجار هو الأعلى في بورسعيد، حيث تضطر 97٪ من أسرها إلى دفع أكثر من ربع دخلها لاستئجار منزل متوسط السعر. وتظل الإيجارات مرتفعة في غيرها من مدن قناة السويس، حيث تثقل كاهل 79,4٪ و69,2٪ من الأسر في الإسماعيلية والسويس على التوالي. ويعد التأجير مكلفًا جدًّا أيضًا في مدن الصعيد، حيث يثقل كاهل ما بين 71,8٪ و95,4٪ من الأسر. وتراوحت نسبة الأسر المثقلة بالتكلفة في القاهرة الكبرى بين 40.3٪ و75.7٪ للجيزة والقاهرة على التوالي. وتنوعت درجات عبء التكلفة في الدلتا كذلك حيث جاءت بين 34,7٪ في كفر الشيخ و95,2٪ في دمياط.
بالنسبة إلى المشترين، كانت سوهاج المدينة التى مثلت أكبر عبء على سكانها، حيث 98,1% من الأسر لا تستطيع تحمل شراء منزل متوسط السعر. وبنفس الشكل، لا تستطيع أكثر من 80٪ من الأسر في معظم مدن الصعيد شراء منزل متوسط السعر، وهو الحال في أسيوط والفيوم وأسوان والأقصر وقنا. وأما في بورسعيد ودمياط فلا يستطيع 97٪ و94,4٪ من الأسر على التوالي شراء منزل متوسط السعر.
لماذا لا يستطيع المصريون تحمل تكاليف السكن؟
تعاني سوق الإسكان المصري غياب الرقابة بشكل عام، حيث تسوده المضاربة والتحرر من أية قيود تضبطه.[1] وهذا يعني أن النمو في أسعار الأراضي والمنازل قد يفوق بكثير النمو في الدخل، حيث على مدى السنوات الثماني الماضية نمت أسعار المنازل في مصر بنسبة 19,6٪ سنويًّا،[2] في حين نما متوسط الدخل فقط بنسبة 5,4٪ سنويًّا خلال نفس الفترة الزمنية.[3]
ما يمكن عمله؟
- سن السياسات والتشريعات التي تنظم سوق الإسكان والأراضي سيكون له أثر محسوس في تقليص الفجوة بين الأسعار والدخل، وبخاصة من خلال إعادة هيكلة الضرائب العقارية والضرائب على التصرفات العقارية.
- زيادة الشفافية في سوق العقارات والأراضي سيدعم الأسر المقبلة على الشراء أو التأجير في معرفة السعر العادل للمسكن، وهذا من خلال قاعدة بيانات قومية لأسعار العقارات متاحة للعامة.
- القضاء على تسليع الأراضي سيكون له أثر إيجابي في خفض أسعار العقارات، وهذا عن طريق طرح أراضي الدولة بحق الانتفاع المشروط بدلًا من البيع المباشر.
- تنفيذ برنامج إسكان مدعَّم متعدد الخيارات سيساند الأسر الفقيرة، وذلك من خلال تقديم أربع محاور رئيسية للدعم على الأقل، منها: وحدات جاهزة تخصص بالإيجار، قسائم نقدية لدعم الإيجار في السوق الحر، منح وقروض ميسرة للترميم، وأراضٍ صغيرة مدعومة.
المنهجية
تعريف القدرة على تحمل التكاليف
القدرة على تحمل تكاليف السكن هي واحدة من العناصر الأساسية للحق في السكن الملائم لأن “السكن لا يعد ملائمًا إذا كانت كلفته تهدد أو تفسد تمتُّع شاغليه بحقوق الإنسان الأخرى”.[4] وعلاوة على ذلك، ينص برنامج المستوطنات البشرية للأمم المتحدة على أن الحصول على سكن ملائم يعني أن نفقات السكن لا بد ألَّا تستغرق أكثر من المناسب من دخل الأسر.[5]
القضية الرئيسية المتعلقة بالقدرة على تحمل التكاليف، هي أنه في سوق السكان، لا بد لأسعار المساكن والإيجارات أن تناسب جميع فئات السكان، خصوصًا الفقراء. وفقًا لذلك، تُعرِّف أستراليا المساكن التي يمكن تحمل تكلفتها بأنها: “… المناسبة إلى حد معقول في المعيار والموقع للأسر منخفضة أو متوسطة الدخل ولا تكلف الأسرة إلى درجة تجعلها من غير المرجح أن تكون قادرة على تلبية الاحتياجات الأساسية الأخرى على أساس مستدام”.[6]
القياس الكمي للقدرة على تحمل التكاليف
بالنسبة إلى المشترين، يتم عادةً قياس القدرة على تحمل التكاليف عن طريق معدل سعر المنزل إلى الدخل، والذي يحسب “متوسط سعر الوحدة بالسوق على متوسط الدخل السنوي للأسرة”.[7] تحديد قيمة معدل سعر المنزل إلى الدخل التي يمكن تحمل تكلفتها يختلف اختلافًا كبيرًا من بلد إلى آخر، كما أنه يعتمد على توافر التمويل العقاري، ومدته، والفائدة المقررة، وكذلك النسبة القصوى من دخل الأسرة الشهري المقبول إنفاقها على قسط التمويل العقاري (انظر أدناه). في مصر، سوق التمويل العقاري لا يزال غير ناضج، حيث يميل المشترون إلى الشراء مباشرة من المطور وتسديد أقساط تغطي أكثر من نصف قيمة الوحدة قبل استلامها، النسبة الأقل تدفع كاملة نقدًا. لذا فحساب نسبة السعر إلى الدخل التي يمكن تحملها للمصريين هي عملية معقدة جدًّا، فإذا استخدمنا معدل السعر إلى الدخل لسوق التمويل العقاري (2,0)،[8] أو لقروض التمويل العقاري المدعومة (3,3)،[9] ستصبح كل الأسر تقريبًا غير قادرة على تحمل تكلفة الوحدة المتوسطة السعر في مصر. لذلك اخترنا معدل السعر إلى الدخل 6,6، وهو ضعف معدل التمويل العقاري المدعوم، على افتراض أن واقع الشراء في مصر لا يعتمد على التمويل العقاري وإنما على تسديد من 10% إلى نصف سعر الوحدة نقدًّا كدفعة مقدمة مع تسديد باقي قيمتها على أقساط، وهذا عن طريق المدخرات طويلة الأجل وبخاصة من العمل خارج مصر، أو مساعدات الآباء أو الأقارب، أو بيع أصول أخرى، أو من خلال القروض الشخصية الرسمية وغير الرسمية (الكمبيالات، إيصالات الأمانة، الجمعيات، إلخ…).
أما بخصوص المستأجرين، فيمكن أيضًا أن تقاس القدرة على تحمل التكاليف من خلال احتساب معدل الإيجار إلى الدخل وهو “متوسط الإيجار الشهري للوحدة السكنية على متوسط الدخل الشهري للأسرة”.[10] حتى يمكن تعريف النسبة التي يكون عندها الإيجار (أو أقساط التمويل العقاري) متحملًا، ينبغي استخدام معيار يستند إلى الحد الأقصى للنسبة من دخل الأسر التي من المقبول إنفاقها على السكن.[11] هذا المعيار يختلف بين الدول (الجدول 1)، حيث اخترنا استخدام نسبة 25٪ لمصر حيث يرتفع معدل إنفاق الأسر المصرية على أساسيات الحياة، مثل: الغذاء والصحة والتعليم.
الجدول 1: النسب الرسمية للإيجار إلى الدخل في بلدان مختارة
| البلد | يجب أن لا تتجاوز تكلفة السكن (x)٪ من دخل الأسر |
| الولايات المتحدة[12] | 30٪ |
| كندا (متضمنة الضرائب العقارية وفواتير الخدمات)[13] | 32% |
| نيوزيلاندا[14] | 25% |
| الهند[15] | 40% |
| مصر[16] | 35% – 40% |
منهجية حساب القدرة على تحمل التكاليف في مصر
يتألف مؤشر القدرة على تحمل تكاليف الإسكان من المتوسط بين نسبتين: نسبة الأسر التي لا تستطيع شراء منزل متوسط السعر عند نسبة السعر إلى الدخل 6,6، ونسبة الأسر التي لا تتحمل تكلفة استئجار منزل متوسط السعر عند نسبة إيجار إلى الدخل 25٪.
تم جمع متوسط أسعار وحدات المنازل كاملة التشطيب ومتوسط الإيجارات (القانون الجديد مع استثناء الإيجار القديم) من مصادر أولية بعواصم المحافظات في كل من الـ27 محافظة في مصر في يونيو 2016 بناء على عينة ممثلة.[17]
وتم تقدير دخل الأسر بكل محافظة في عام 2016 بناء على بيانات سلسلة بحث الدخل والإنفاق والاستهلاك الصادر عن الجهاز المركزي للتعبئة والإحصاء لسنوات 2009/2008، 2011/2010 و2013/2012،[18] مستخدمًا 50% فقط من قاعدة البيانات وهى التي تم إتاحتها.
المراجع والملاحظات
[1]“سوق العقارات غير المنظم في مصر.. أزمة القدرة على تحمل التكاليف “، يحيى شوكت، مدى مصر، 2015/6/1 http://www.madamasr.com/ar/opinion/politics/%D8%B3%D9%88%D9%82-%D8%A7%D9%84%D8%B9%D9%82%D8%A7%D8%B1%D8%A7%D8%AA-%D8%BA%D9%8A%D8%B1-%D8%A7%D9%84%D9%85%D9%86%D8%B8%D9%85-%D9%81%D9%8A-%D9%85%D8%B5%D8%B1-%D8%A3%D8%B2%D9%85%D8%A9-%D8%A7%D9%84%D9%82%D8%AF%D8%B1%D8%A9-%D8%B9%D9%84%D9%89-%D8%AA%D8%AD%D9%85%D9%84-%D8%A7%D9%84%D8%AA%D9%83%D8%A7%D9%84%D9%8A%D9%81
[2] بمقارنة بيانات أسعار المنازل المجمعة من المرصد الحضري القومي المصري في عام 2008 (انظر http://nuo.gopp.gov.eg/projects/Obs_ProjectOutputs.aspx?project_id=19 )، والبيانات التي تم جمعها من قبل الحرمان العمراني في عام 2016 (انظر قسم المنهجية أدناه.)
[3] وفقًا لبيانات بحث الدخل والإنفاق والاستهلاك للجهاز المركزي للتعبئة العامة والاحصاء للسنوات بين 2009/2008 و2013/2012. للمزيد راجع قسم المنهجية أدناه.
[4] مفوض الأمم المتحدة السامي لحقوق الإنسان.(مايو 2014). الحق في السكن الملائم. (رقم 21). جنيف.
[5] برنامج الأمم المتحدة للمستوطنات البشرية.(أغسطس 2004).المبادئ التوجيهية للمؤشرات الحضرية، متابعة جدول أعمال الموئل والأهداف الإنمائية للألفية. نيروبي.
[6] Affordable Housing Consortium, Australia, http://www.qahc.asn.au/
[7] برنامج الأمم المتحدة للمستوطنات البشرية.(أغسطس 2004).المبادئ التوجيهية للمؤشرات الحضرية، متابعة جدول أعمال الموئل والأهداف الإنمائية للألفية. نيروبي.
[8] المنزل الذي يبلغ سعره 23,737 دولارًا أمريكيًّا سيكون فقط في متناول الأسرة ذات دخل سنوي لا يقل عن 12,000 دولار، ما يعني أن معدل سعر الوحدة إلى الدخل 2,0. وبناء على التمويل العقاري بسعر فائدة السوق تساوي 12٪ وتغطي 90٪ من سعر الوحدة على 25 عامًا حيث لا تتجاوز الأقساط الشهرية 22,5٪ من الدخل. حسب: البنك الأهلي المتحد في: مركز تمويل الإسكان الذي يمكن تحمل تكاليفه في إفريقيا، حساب الرهن العقاري والإسكان الذي يمكن تحمل تكاليفه في إفريقيا.14 مارس 2016 http://www.housingfinanceafrica.org/calculating-mortgage-and-housing-affordability-in-africa/
[9] المنزل الذي يبلغ سعره 122,700 جنيه مصري سيكون فقط في متناول الأسرة التي يبلغ دخلها السنوي على الأقل36,831 جنيه ما يعني أن معدل سعر الوحدة إلى الدخل تبلغ 3,3. وبناء على تمويل عقاري بفائدة مدعومة وهى 7٪ ويغطي القرض 85٪ من سعر الوحدة حيث لا تتجاوز الأقساط الشهرية 25٪ من دخل الأسرة، حسب: صندوق ضمان ودعم التمويل العقاري، جدول أقساط مبادرة البنك المركزي لمحدودي الدخل، ديسمبر 2014. وثيقة داخلية.
[10] برنامج الأمم المتحدة للمستوطنات البشرية.(أغسطس 2004). المبادئ التوجيهية للمؤشرات الحضرية، متابعة جدول أعمال الموئل والأهداف الإنمائية للألفية. نيروبي.
[11] روبنسون، م.، وسكوبي، ج. م، وهالينان، ب.} 5 مارس 2015 القدرة على تحمل تكاليف السكن: المفاهيم والمقاييس وقواعد الإثبات. خزانة نيوزيلندا.
http://www.treasury.govt.nz/publications/research-policy/wp/2006/06-03
[12] وزارة الخارجية الأمريكية للاسكان والتطوير الحضري، http://portal.hud.gov/hudportal/HUD؟src=/program_offices/comm_planning/affordablehousing/
[13] الكندية للرهن العقاري. المؤسسة العامة للإسكان (28 سبتمبر 2011) https://www.cmhc-schl.gc.ca/en/co/buho/hostst/hostst_002.cfm
[14] روبنسون، م.، وسكوبي، ج. م، وهالينان، ب.} 5 مارس 2015 القدرة على تحمل تكاليف السكن: المفاهيم والمقاييس وقواعد الإثبات. خزانة نيوزيلندا.
http://www.treasury.govt.nz/publications/research-policy/wp/2006/06-03
[15] هولتشانسكي، ج د ((1995) مفهوم القدرة على تحمل تكاليف السكن: ستة استخدامات معاصرة لنفقات السكن لصالح الدخل. دراسات السكن، و10 (4)، صفحة 471.
[16] البنك الأهلي المصري، ومبادرة البنك المركزي للتمويل العقاري لمحدودي ومتوسطي الدخل، غير مؤرخ. http://www.nbe.com.eg/Default.aspx؟AID=5&CID=7 استرجاع: 2016/09/18
[17] تم تقسيم عواصم المحافظات إلى 5 أقسام (الشمال والجنوب والمركز والشرق والغرب) وتم استخدام عينات عشوائية منتظمة لاختيار كتل التعداد السكاني في المناطق الحضرية (الشياخات) التي سيتم تغطيتها.
[18] Egypt – Household Income, Expenditure, and Consumption Survey, HIECS 2004/2005 OAMDI, 2014. Harmonized Household Income and Expenditure Surveys (HHIES),http://erf.org.eg/data-portal/. Version 2.0 of Licensed Data Files; HIECS 2004/2005 – Central Agency for Public Mobilization and Statistics (CAPMAS). Egypt: Economic Research Forum (ERF). Egypt – Household Income, Expenditure and Consumption Survey, HIECS 2008/2009 OAMDI, 2014. Harmonized Household Income and Expenditure Surveys (HHIES),http://erf.org.eg/data-portal/. Version 2.0 of Licensed Data Files; HIECS 2008/2009 – Central Agency for Public Mobilization and Statistics (CAPMAS). Egypt: Economic Research Forum (ERF). Egypt – Household Income, Expenditure, and Consumption Survey, HIECS 2010/2011 OAMDI, 2014. Harmonized Household Income and Expenditure Surveys (HHIES),http://erf.org.eg/data-portal/. Version 2.0 of Licensed Data Files; HIECS 2010/2011 – Central Agency for Public Mobilization and Statistics (CAPMAS). Egypt: Economic Research Forum (ERF). Egypt – Household Income, Expenditure, and Consumption Survey, HIECS 2012/2013 OAMDI, 2014. Harmonized Household Income and Expenditure Surveys (HHIES),http://erf.org.eg/data-portal/. Version 2.0 of Licensed Data Files; HIECS 2012/2013 – Central Agency for Public Mobilization and Statistics (CAPMAS). Egypt: Economic Research Forum (ERF).